מילון מונחים

זהו  מסמך המעיד על כך שבנק מסוים עומד מאחרי העסקה שלכם באופן עקרוני על סמך הצהרה שלכם על נתונים כמו הכנסות, הלוואות, מחיר הדירה וגובהה המשכנתא. בשלב זה אין צורך בהגשת מסמכים לבנק אך יש צורך לדייק ככול שניתן בנתונים שאנו מוסרים לצורך קבלת האישור.

כיום ישנם הגבלות בנוגע לאיך אנחנו לוקחים את המשכנתא שלנו, לדוגמא, לא ניתן לקחת את כל המשכנתא במסלול פריים. לכן בדרך כלל משכנתא תהיה בנויה מכמה מסלולים שכל מסלול בעל אופי שונה, כל המסלולים יחד נקראים תמהיל.

דוח שמראה נכון ליום ההוצאה שלו, כמה כסף נותר לשלם למשכנתא בכל מסלול, כמה זמן נותר להלוואה, ריבית, סוג המסלול, כמה עמלת פירעון מוקדם ("קנס") יש במשכנתא ועוד. דוח זה יכול לסייע לכם לראות איפה אתם עומדים מבחינת המשכנתא ויכול לסייע ליועץ לבדוק לכם את המשכנתא ולבחון את הכדאיות שלכם למחזור משכנתא.

לקחת את המשכנתא שלכם כמו שהיא, מבלי להוסיף שום סכום נוסף ולשפר אותה, אם זה מבחינת המסלולים, התקופות, הריבית, החשיפה למדד וכו. יש לשים לב כי צריך לקחת בחשבון עמלות פירעון מוקדם בחישוב החיסכון כדי לבחון בצורה הנכונה ביותר את הפוטנציאל למחזור.

אנו מכירים את המונח הזה גם במילה "קנס" במשכנתא, זוהי בעצם עמלה שהבנק מבקש לעצמו במידה והלקוח מעוניין לפרוע את המשכנתא שלו לפני תום התקופה (גם מחזור נחשב כפירעון מוקדם של המשכנתא). העמלה נגזרת מכמה פרמטרים אך העיקריים שבהם הם, הריבית שלכם מול הריבית הממוצעת בשוק באותה העת, תקופת המשכנתא שנותרה ותדירות שינוי הריבית במסלולים עם ריביות משתנות.

מדד המתפרסם כל חודש , בדרך כלל ב -15, עבור החודש הקודם ומשקף את העלייה שחלה במחירים בישראל. 

למה זה משנה לנו?
מכיוון שיש מסלולים במשכנתא שהם צמודים למדד והמדד משפיע עליהם על יתרת הקרן וכמובן גם על ההחזר החודשי.

מדד המתפרסם בכל חודש בדרך כלל ב-15 לחודש עבוד החודש הקודם ומשקף את העלייה שחלה בתחום הבניה, למה זה משנה לנו?
ראשית זה רלוונטי רק למי שרכש נכס מקבלן, הסכום שטרם שולם לקבלן מוצמד למדד ובעצם מעלה את מחיר הדירה, חשוב לזכור, אם אתם נמצאים באחוז מימון גבוהה בנכס שלכם, אתם תצטרכו לשלם את תשלומי המדד מכיסכם ולא בהכרח תוכלו לממן אותם באמצאות משכנתא.

אחוז המימון נגזר מסכום מהמשכנתא שאתה מעוניינים ליטול לעומת מחיר הדירה. לדוגמא: אתם מעוניינים לרכוש נכס ב 2 מיליון שקלים ומעוניינים לממן את הרכישה במשכנתא בגובה 1 מיליון שקלים, במקרה זה אחוז המימון שלכם מהעסקה יהיה 50%.

זוהי נוסחה פשוטה שאומרת הכנסות נטו פחות הלוואות שיתרת תקופתם היא מעל שנה וחצי שווה הכנסה פנויה נטו.
ע"פ פרמטר זה הבנק בוחן את ההחזר שתחזירו עבור המשכנתא שלכם והאם אתם תוכלו לעמוד בהחזרים או לא.

אחוז ההחזר של המשכנתא מסך ההכנסה הפנויה נטו.
נניח שגובה המשכנתא שלכם תהיה 5000 ₪ וההכנסה הפנויה שלכם היא 20,000 ₪
יחס ההחזר שלכם יהיה 25% מההכנסה הפנויה נטו.
הבנק לא נותן לעלות יותר מידי ביחס ההחזר מכיוון שיש לקחת בחשבון שפרט למשכנתא יש משק בית וחיים לנהל.

תעודת הזהות של הנכס שבו רשומים הבעלים של הנכס ובו נרשמות גם הערות אזהרה לטובת קונים/בנק, בנסח ירשם גם הבנק שממנו תקחו את המשכנתא ואת גובה המשכנתא שנלקחה.

לנכסים שטרם נרשמו בטאבו, או בתהליך רישום בטאבו ,  יהיו רשומים בדרך כלל במנהל מקרקעי ישראל , זהו אישור שיש להציג לבנק/לקונים כאשר מבצעים עסקת מקרקעין.

כאשר רוכשים דירה מקבלן הזכויות עדיין אינם רשומות בטאבו על שמכם.
הזכויות רשומות אצל הקבלן והוא מנפיק על כך אישור. באישור יהיה מצויין גם הבנק שממנו נלקחה המשכנתא וגם על איזה סכום.
לאחר האכלוס וקבלת מפתח הקבלן תוך פרק זמן סביר יהיה צריך הקבלן להעביר את הזכויות שלכם מהחברה המשכנת לטאבו.

מכתב שהבנק שבו מתנהלת המשכנתא מנפיק ובו מצוינים הסכומים העדכניים לסילוק המשכנתא נכון ליום הנפקת המכתב.

זהו טופס שמציגים בדרך כלל כאשר מוכרים דירה או ממחזרים משכנתא לבנק אחר.

כאשר ממחזרים משכנתא לבנק אחר, יש צורך לבקש את הסכמת הבנק שבו מנוהלת המשכנתא לרשום את הבנק שממנו אנחנו נוטלים את המשכנתא החדשה בדרגה שניה וזאת כדי שהבנק שממנו אנו נוטלים את המשכנתא החדשה יוכל להעביר את הסכום עבור סילוק המשכנתא הישנה ובכך להסיר את הבנק הקודם מנסח הטאבו/אישור הזכויות.

כאשר רוכשים דירה מקבלן, לקבלן בדרך כלל יש בנק שמלווה את הפרויקט, בדרך כלל תוכלו לזהות את הבנק המלווה ע"פ פנקס השוברים שלכם (לעיתים יש גם ליווי של חברות ביטוח גדולות במקום בנקים).
הבנק ערב לכסף שאתם משלמים לקבלן לא כולל המע"מ.
כאשר הבנק נותן לכם משכנתא הוא גם רוצה שלכסף שלו תהיה ערבות ולכן הוא מבקש להסב את הערבות הבנקאית של הקבלן אליו כדי להגן גם על כספו כפי שאתם מגינים על כספכם.
הקבלן מנפיק בדרך כלל את האישור הזה ואתם ניגשים לחתום מול פקיד בבנק המלווה או מול עורך דין.

כאשר אתם מעוניינים לרכוש דירה שיש לה פוטנציאל הרחבה, כגון בניית מחסן/חדר/מרפסת/יחידה וכדומה, יש לשלם לרשות המקומית את היטל ההשבחה גם אם אתם לא מתכוונים לממש את הזכות בקרוב.

הערות אזהרה נרשמות בטאבו והם בעצם באות להראות את הכוונה לביצוע או לאי ביצוע של עסקה בנכס הזה.
מטרת האהרה היא למנוע רישומים כפולים ומצב של עסקה עם 2 גורמים שונים.
כאשר נוטלים משכנתא בעסקה שבה הנכס רשום בטאבו, הבנק ידרוש לרשום לטובתו הערת אזהרה בטאבו.

הלוואת הזכאות ניתנת ע"י הבנק שממנו אתם לוקחים את המשכנתא אך היא מוענקת ע"י משרד הבינוי והשיכון, ההלוואה מוענקת בדרך כלל לרוכשי דירה ראשונה ע"י קריטריונים ברורים אשר מראים איזה סכום אתם יכולים לקבל.
התנאים והריביות משתנים ומתעדכנים מעת לעת ע"י משרד הבינוי והשיכון.

כאשר רוכשים דירה מיד שניה/בניה עצמית/מחיר למשתכן, הבנק ידרוש לבצע שמאות לנכס כדי לעמוד את השווי שלו.
הבנק ישלם את המשכנתא לפי מחיר החוזה או ע"פ מחיר השמאות לפי הנמוך מבניהם.
חשוב לשים לה כי באחוז מימון מקסימאלי 75% לדירה יחידה, 70% לחליפין ו- 50% לנוספת, תצטרכו להוציא כסף מכיסכם במידה והשמאות תהיה נמוכה מהמחיר שבו רכשתם את הדירה, אין הדבר צריך להרתיע אתכם אלה לגרום לכם להבנה יותר ובה וביצוע ניהול סיכונים לחלק הזה בעסקה.