מסלולי משכנתא
מסלולי משכנתא – יתרונות וחסרונות.
במאמר זה הביא את המסלולים השכיחים ביותר בלקיחת משכנתא ואת היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם :
ראשית יש לשים לב לשני כללים של בנק ישראל בכל הנוגע להלוואת משכנתא:
- עד שני שליש מההלוואה תהיה בריביות משתנות קצרות מועד (תדירות שינוי הריבית מתחת
ל-5 שנים (מסלולים כגון פריים ומט"ח).
- לפחות שליש מהמשכנתא תהיה בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה למדד המחירים לצרכן).
פריים.
זהו המסלול הזול ביותר שניתן לקבל במשכנתא נכון להיום, הוא מורכב מריבית בנק ישראל ומריבית עוגן הבנקים שיחד יוצרים את ריבית הפריים.
מסלול זה מתאפיין בריבית נמוכה יחסית לשאר המסלולים ואין בו עמלות פירעון מוקדם, אלא רק עמלה תפעולית ועמלה על אי הודעה מוקדמת.
מסלול זה מאפשר גמישות גבוה בתכנון המשכנתא בטווח הארוך ובגלל הצפי בשנים הקרובות ליציבות בריבית הפריים המסלול הזה נוגס בקרן ההלוואה בצורה משמעותית כבר מהתשלומים הראשונים.
זהו מסלול עם תדירות שינוי גבוהה (אחת לחודש) ונמצא מבחינת בנק ישראל בסיכון גבוהה, אך ניתן עדיין לקחת ממנו עד 2/3 מגובה המשכנתא.
מכיוון שתדירות השינוי במסלול זה הוא אחת לחודש, יש סיכון לכך שהריבית תקפוץ ובכך ההחזר החודשי במשכנתא יגדל בפתאומיות.
נכון להיום המסלול הזה נחשב למשתלם מאודבגלל הריבית הנמוכה שלו והעובדה שאין במסלול הזה עמלות היוון על פרעון מוקדם (קנס).
קל"צ – ריבית קבועה לא צמודה למדד.
במסלול הזה לוקחים סכום כסף בריבית שהיא קבועה וידועה מראש שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן.
מכיוון שאין לשום כוח בשוק השפעה על המסלול הזה לאחר ששוחרר למשכנתא, ניתן לדעת בידיוק כמה כסף נלקח וכמה כסף יוחזר בסוף התקופה כולל ריבית.
מסלול זה נחשב למסלול עם הסיכון הנמוך ביותר אשר מביא עימו יציבות למשכנתא, בנק ישראל מחייב כיום לקחת לפחות שליש מגובה המשכנתא בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה למדד).
כמו בכל דבר טוב ליציבות הזו יש מחיר, המחיר מתבטא בריבית יחסית גבוהה למסלול הזה אך ברגע שהריבית נקבעה אין דבר חוץ ממחזור המשכנתא שיכול להשפיע עליה.
אני אישית מאוד אוהב לשלב את המסלול הזה בתמהיל המשכנתא שהרי רובנו אנשים שמעוניינים ביציבות במשכנתא שלנו.
ק"צ – ריבית קבועה צמודה למדד.
במסלול הזה בדומה למסלול הקל"צ הריבית היא קבועה ולכן המסלול הזה נחשב גם למסלול לא מסוכן וסולידי, אך השוני במסלול הזה הוא ההצמדה למדד המחירים לצרכן המתעדכן אחד לחודש ב – 15 לחודש.
מה זה בעצם אומר ?
הריבית שנלקחה היא קבועה אך עם מדד המחירים עולה גם קרן ההלוואה וגם התשלום החודשי שלה יעלה באותו השיעור, אם מדד המחירים עלה ב 3% לצורך העניין אז ההחזר החודשי עבור המסלול הזה יעלה באותו שיעור .
לאורך השנים זה יכול להיות משמעותי מאוד, היתרון הוא שמסלול זה שהוא יותר זול מהריבית הקבועה הלא צמודה למדד.
יש לנהוג במסלול זה בזהירות ולשלב אותו בצורה נכונה בתמהיל המשכנתא.
בהתחשב בעובדה שבשנים האחרונות המדד לא עלה ולעיתים אף היה שלילי, יש לזכור כי אנו מתכננים משכנתא לתקופה ארוכה מאוד של שנים ולכן אין להתייחס למגמה של כמה שנים כמגמה שתלווה אותנו במשך כל חיי המשכנתא.
מל"צ – ריבית משתנה ( בדרך כלל כל 5 שנים ) לא צמודה למדד.
זהו מסלול שיוצר שילוב בין מסלול הפריים שבו יש תדירות שינוי לריבית בהלוואה לבין המסלול של הריבית הקבועה הלא צמודה למדד שבה יש קיבוע של הריבית וההחזר החודשי.
במסלול זה הריבית מתעדכנת אחת לתקופה (בדרך כלל 5 שנים) ובמהלך ה-5 שנים האלו הריבית וההחזר החודשי קבועים.
לאחר 5 שנים הריבית יכולה להשתנות בהתאם לעוגן האג"ח מדינה ואז מתקבעת שוב ל- 5 שנים שלאחר מכן.
תדירות שינוי של 5 שנים זהו המסלול הנפוץ ביותר מכיוון שעל פי בנק ישראל מסלול זה נחשב למסלול "משתנה ארוכה" .
במסלול זה הקרן לא צמודה למדד והריבית תהיה יותר זולה ממסלול הקל"צ בדרך כלל אבל לא באופן משמעותי .
היתרון במסלול הזה הוא דווקא בסילוק המוקדם שלו , בדרך כלל בסילוק מוקדם הבנק יתמחר את ה"קנס" לפי התקופה שנותרה למשכנתא.
לדוגמא: אם לקחתי 100 אש"ח בריבית קבועה ל 20 שנים ואני רוצה לפרוע את ההלוואה אחרי 3 שנים, חלק מהחישוב שהבנק יעשה יהיה ל 17 שנים הנותרות לסיום התקופה.
את אותם 100 אש"ח אם אני ייקח במסלול של משתנה כל 5 לא צמודה ל 20 שנים וירצה לפרוע את המשכנתא אחרי 3 שנים הבנק ייקח את המשקל לעוד 2 שנים (לנקודת שינוי הריבית הקרובה) ולא ל-17 שנים.
תכנון נכון במסלול הזה ושילוב שלו בתמהיל המשכנתא יכול לתת לנו אופציה עתידית לסילוק המשכנתא שלא תעלה לנו בקנס גדול או בקנס בכלל.
מ"צ – ריבית משתנה (בדרך כלל כל 5 שנים) צמודה למדד.
במסלול הזה הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן והריבית משתנה בהתאם לתדירות השינוי במסלול (בדרך כלל 5 שנים).
זהו ההבדל היחידי בין המסלול הזה למל"צ.
היתרון במסלול זה הוא שהריבית בו הנמוכה ביותר לאחר מסלול הפריים מה שהופך אותו למאוד אטרקטיבי מכיוון שהוא נחשב מבחינת בנק ישראל כ"משתנה ארוכה" וניתן לשלב את הפריים ואת המסלול הזה באותו התמהיל.
החיסרון הוא שבמסלול הזה יש סכנה לעליה של מדד המחירים לצרכן יחד עם עלייה של הריבית במועד השינוי שלה מה שיכול להביא לקפיצה בהחזר החודשי של המשכנתא לאורך זמן.
לכן, יש לבצע שימוש זהיר ונכון במסלול הזה למרות הריבית המפתה שהוא מציע.
זכאות – דרך משרד השיכון.
מסלול זה ניתן בסבסוד המדינה, גובה הזכאות נקבע ע"י ניקוד, הניקוד נקבע ע"י מספר קריטריונים כגון: שנות שירות בצבא, מספר ילדים, מספר אחים ואחיות, שנות נישואין ועוד ..
המסלול שבו ניתנת הלוואת הזכאות הוא מסלול של ריבית קבועה צמודה למדד אשר ניתנת בריבית נמוכה בחצי אחוז מהריבית הממוצעת במסלול זה באותה תקופה, אך לא יותר מ 3%
במסלול זכאות, להבדיל ממסלול של קבועה צמודה רגילה, אין עמלות פירעון מוקדם במידה ומעוניינים להחזיר את ההלוואה לפני הזמן.
מטבע חוץ – מט"ח.
מסלולים של מט"ח, לרוב צמוד לדולר או ליורו הם מסלולים עם תדירות שינוי גבוהה.
במסלול הזה הקרן צמודה לשער המטבע שנקבע מראש (לרוב יורו או דולר) או שההלוואה במסלול הזה ניתנת במטבע עצמו.
מסלול זה בדרך כלל נלקח על ידי תושבי חוץ או אנשים שיש להם הכנסות באותו מטבע שבו הם לקחו את המסלול.
הריבית במסלול הזה מתעדכנת לרוב ע"י ריבית הלייבור אחד לתקופה ידועה מראש.
מי שמשתמש במסלול זה צריך לקחת בחשבון כי זה יהיה על חשבון החלק שניתן לקחת במסלול הפריים וזאת מפני שמסלול מט"ח נחשב למסלול בריבית משתנה קצרת מועד.
זהו מסלול לא שכיח אך עדיין יש בו שימוש.
לסיכום.
כפי שניתן לראות לכל מסלול במשכנתא יש יתרונות וחסרונות, כאן נכנס תכון נכון של העסקה ואיזון בין המסלולים ורמות הסיכון השונות תוך התחשבות בגובה ההחזר החודשי הרצוי שאליו רוצים להגיע והצרכים הפרטיים של כל אחד ואחד מכם.
